Mismo barrio. Mejor precio.

Qué se revisa

De lunes a viernes, antes de las 7:30, se recorren los avisos de venta de 12 barrios de Córdoba Capital: Nueva Córdoba, General Paz, Centro, Alberdi, Alta Córdoba, Cofico, Güemes, Observatorio, Providencia, San Martín, Docta y Manantiales.

La base es Mudafy, que reúne avisos de todo el mercado, y se completa con búsquedas en Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre. Se revisan unos 2.000 avisos por día, de inmobiliarias y de dueños.

Contra qué se compara

El precio por m² de cada aviso (precio ÷ superficie total) se compara con la mediana de propiedades parecidas publicadas en la misma zona:

• Departamentos: mismo barrio y misma cantidad de dormitorios.
• Casas: casas del mismo barrio.
• Terrenos: terrenos del mismo barrio.

Si no hay dato publicado para ese barrio, se usa el de Córdoba Capital y la ficha lo aclara.

Qué tiene que cumplir

• Estar 20% o más por debajo de su referencia, o ser una oportunidad clara de renta: se vende alquilada o tiene renta múltiple, con rentabilidad bien por encima de la típica del barrio.
• Tener precio y superficie publicados, y estar en Córdoba Capital.
• Se descartan cocheras, fondos de comercio, avisos duplicados y errores de carga.

Cada aviso que pasa el filtro se abre y se lee completo antes de cargarlo. Entran como máximo 25 propiedades nuevas por día, las de mayor descuento.

Cómo se calcula la rentabilidad

Alquiler mensual × 12, pasado a dólares al MEP del día, dividido por el precio.

Si el aviso informa que está alquilada y en cuánto, se usa ese alquiler. Si no, se estima con el alquiler por m² de departamentos del barrio, ajustado por dormitorios y tamaño, con 10% menos si el edificio tiene 40 años o más. En casas, el alquiler es una estimación propia porque no hay un dato publicado por barrio.

Es rentabilidad bruta: no descuenta impuestos, vacancia, comisiones ni gastos a cargo del dueño. En cada ficha se compara con la rentabilidad típica del barrio.

Controles

• Cada referencia se contrasta con una segunda fuente. Si difieren más de 25%, la ficha se marca A revisar.
• También se marcan las que dan más de 12% de renta estimada, o las que tienen datos contradictorios en el aviso.
• Las marcadas A revisar no aparecen en “Las mejores de hoy”.
• Si un aviso se da de baja, se vende o deja de cumplir el criterio, sale de la lista. Si cambia el precio, se actualiza.

Verificada por Martín

Significa que la revisé en persona: visita, estado, documentación, expensas y condiciones de venta. El resto son oportunidades detectadas en portales que conviene revisar antes de ofertar.

Son precios publicados, no de cierre: según Mudafy, las ventas en Córdoba cierran en promedio entre 0% y 4% por debajo de lo publicado. Esto no es una tasación ni una recomendación de inversión.